瑞思公益课（第四期）专家观点

瑞思公益课（第四期）于8月4日下午举办，围绕“消费基础设施投融资案例解析与REITs展望”主题，分享消费基础设施资产管理提升经验、探讨和展望行业未来前景。本期公益课的分享嘉宾为中国国际工程咨询公司研究中心副主任徐成彬、凯德投资（中国）人民币基金与中国商用基金董事总经理伍佩菡、北京大成（上海）律师事务所不动产及能源部门合伙人刘唯翔、中联前源不动产基金管理有限公司投资部副总裁牟舟。

一、徐成彬：消费基础设施REITs关注要点

中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬围绕“消费基础设施REITs应关注十大要点”，从政策要求出发，针对消费基础设施发行REITs的重点关注问题做出详实剖析和阐释。

徐成彬指出，针对236号文中对于消费基础设施的要求，消费基础设施REITs项目在申报、审核、运营管理等方面应关注以下要点：一是入池底层资产是产权明晰的商业项目，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，发起人合法直接或间接拥有所有权，项目公司依法持有底层资产；二是原始权益人是不涉房的独立法人主体，在资产、业务、财务、人员、机构等方面与商品住宅开发业务有效隔离，保持相对独立；三是项目用地一般以商业用地为主，符合土地管理相关规定；四是法定的投资管理手续应补尽补，根据相关政策要求按规办理；五是租户业态结构与租约期限配置要得当，收入来源包括商铺租金、物业费、车位费及其他（如餐饮服务），租约期限长短结合；六是项目历史和预期收益均应持续稳定，关注项目现金流投资回报、关联交易定价公允性和交易可持续性，以及未来收益增长潜力；七是资产估值核心参数假设应有根有据，资产估值基准值、增长率和折现率等参数选取应秉持谨慎原则；八是资产运营管理机构有能力和激励奖惩机制，注重运营管理能力的建设和提升；九是原始权益人对土地增值税等税收承担兜底责任，原始权益人应按照法律法规要求，对税金承担所有相关经济和法律责任；十是净回收资金严禁流入商品住宅等领域，原始权益人应建立回收资金管理制度，严控回收资金投向。

消费基础设施REITs前景广阔。徐成彬表示，消费基础设施REITs的发行工作在积极探索过程中，消费基础设施资产存量大、质量高，未来，消费基础设施REITs规模有望达到万亿级别，前景十分广阔。

二、伍佩菡：凯德REITs的行者之路

凯德投资（中国）人民币基金和商用基金董事总经理伍佩菡表示：“行”是凯德集团2023年的品牌主题，传达了凯德长期坚定看好中国的信心，以及捕捉消费复苏机遇的行业洞察力。伍总从“一个凯德”生态体系切入，强调凯德投资聚焦于不动产领域的投资及资产管理和基金管理，凯德也是新加坡REITs的先行者和领导者。凯德的行者精神与发展理念体现在三个方面：

第一，凯德模式，行之有道。发展初期，新加坡REITs市场和国内当前情况类似，都是从单一资产类别起步，再逐步向多资产类别演变。近年来，凯德旗下的消费和办公REITs顺应市场趋势完成体系内的整合，扩大规模巩固领先地位的同时，以多元化的投资组合驱动增长并提升流动性。

第二，消费资产，行者不同。商办市场进入存量时代，如何在存量市场去挖掘增量价值是资产管理者的核心命题。消费资产不只是提供租赁空间，而要为租户和消费者提供独特的产品、服务和内容，创造需求引领行业发展。精细化的运营管理和主动的资产提升计划，是运营方不可或缺的核心能力。

第三，创造价值，行稳致远。从海外经验看，REITs管理的内涵是资产管理和资本管理的结合。作为专业的REITs管理人，出发点和立足点是为投资者带来可持续的稳定回报，以专业能力创造价值，才能做大做强，行稳致远。

三、刘唯翔：消费基础设施REITs尽调难点

北京大成(上海)律师事务所不动产及能源部门合伙人刘唯翔表示：消费基础设施资产规模体量大、投资周期较长，与REITs比较契合。

从法律角度来看，REITs项目尽调有三个重难点：

一是做到资产范围明确、权属清晰。国家发改委“236”号文规定“项目发起人应为持有消费基础设施开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。”尤其是综合体购物中心业态较为多样，资产剥离在业务实操中是一个难点，也是对资管能力的考验。

二是项目投资建设合法合规。基础设施REITs发行申报中，固定资产投资管理相关手续的合规问题是监管机构较为关注的板块，主要涉及立项、报建、验收三大环节，可参照项目投资建设时的法律法规和政策判断是否有手续缺失，是否需要补办，如需补办可与负责部门沟通，由负责部门说明情况或出具处理意见。

三是合规运营、现金流持续稳定。年初至今，基础设施REITs价格整体持续下跌，多个项目的实际经营收入不及预期。市场持续下行时，机构投资者对其定价将逐步回归理性，而更关注底层资产本身的质量。租金收入、财务表现(净利润等)、地理位置，是投资人评估消费基础设施REITs项目的核心指标。租金收入真实有效是产生持续现金流的基础，而合规经营则为稳定现金流保驾护航。

四、牟舟：消费基础设施不动产基金实操与案例

中联前源不动产基金管理有限公司投资部副总裁牟舟表示：消费行业政策利好频出，今年7月，国家发展改革委发布《关于恢复和扩大消费的措施》，从稳定大宗消费、扩大服务消费、完善消费设施、优化消费环境等方面进行政策支持。在完善消费基础设施层面，特别提出了要加快消费基础设施公募REITs的发行。从236号文支持发行REITs的四种消费基础设施资产来看，购物中心不论资产规模还是经营模式都来看都更值得投资人关注。

分资产类别看，购物中心在消费回暖的大趋势中跑出了加速度，明年租金有望企稳回升，但未来也会不断受到新项目入场的挑战。百货商场整体销售额呈下降趋势，在电商迅猛发展的多轮冲击中谋求数字化转型，增强消费者体验以扩大销售。社区商业因其线下场景较为刚性而属于防御性资产，各城市规划不同导致业态集中度差异较大。农贸市场是满足民生的基础设施工程，是较为小众的投资标的，但租金收益率较好，纳入REITs范围后有望吸引更多投资。

总的来说，商业地产行业的金融化有待提升，投资面临一些难点。消费基础设施REITs发行后，市场流动性有望逐步提高，随着REITs二级市场的成熟，一二级市场的价差预计也将不断缩小。

瑞思研究院携手行业专家，倾力打造消费基础设施REITs课程

消费基础设施具有存量资产巨大、投资需求旺盛的特征，与REITs这一“产融结合”的权益性金融工具天然契合。据相关部门测算，未来消费基础设施有望成为中国公募REITs市场第二大规模资产类别，市场增长空间广阔，行业布局正当其时。

响应政策和市场呼吁，中国REITs论坛、瑞思研究院将于9月8日-9月10日在上海举办消费基础设施REITs课程，致力于培养具有产融结合视角和实操能力的行业复合型人才。

为期三天的课程，不仅有行业重点和实操要点的深度讲解，还有充满互动的班级活动，让学员收获紧密的高质量校友网络，长期赋能职业发展。欢迎各位有志之士报名参加，共同学习交流，探讨行业要点。

此外，清洁能源REITs课程也将同期在临近地点举办，届时学员也可同时收获跨行业的知识和校友资源。

近期阅读：

▷有心者胜·金融篇 | 观点与元联基金对话：抓住时代机会
▷深度解析丨王甲同：绿色电力证书新政出台，利好新能源REITs项目
▷峰会回顾｜伍佩菡：凯德REITs的行者之路

 觉得不错，文末点个在看 ↓ 

—  关于我们  —

   责编：林芫如

   视觉：刘嘉域

   监制：王煜昊 邱秀峰